PARECER TÉCNICO-CONTÁBIL
Assunto: Riscos fiscais e contábeis decorrentes da locação de imóveis por pessoas físicas e jurídicas
Interessados: Proprietários (locadores) e inquilinos (locatários)
Base normativa: Legislação tributária federal, obrigações acessórias e Lei Complementar nº 214/2025
I – DO OBJETO
O presente parecer técnico-contábil tem por objetivo analisar os riscos fiscais, tributários e contábeis inerentes às operações de locação de imóveis, à luz das recentes iniciativas da Receita Federal do Brasil (RFB) voltadas à ampliação do controle, da fiscalização e do cruzamento eletrônico de informações, especialmente por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), da e-Financeira e de sistemas integrados de pagamentos, como o PIX.
II – DO CONTEXTO FISCAL E OPERACIONAL PARA 2026
A Receita Federal do Brasil, no exercício de suas atribuições legais, promoveu a mobilização de mais de 2.600 Auditores-Fiscais com a finalidade de alimentar, consolidar e qualificar as informações constantes do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
O referido cadastro tem por finalidade integrar dados provenientes:
• da própria RFB;
• dos Cartórios de Registro de Imóveis;
• da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB).
A partir dessa consolidação, as informações passam a ser submetidas a cruzamentos eletrônicos automatizados, inclusive com a utilização de ferramentas de inteligência artificial, ampliando de forma significativa a capacidade de identificação de inconsistências, omissões ou divergências fiscais.
Ressalva-se, contudo, a hipótese de imóveis vinculados a holdings patrimoniais, especialmente quando amparados por contratos de comodato vitalício, situação que poderá demandar análise específica e fundamentar discussões fiscais e jurídicas futuras.
III – DOS PRINCIPAIS RISCOS IDENTIFICADOS
Com base nos mecanismos de fiscalização atualmente em implementação, identificam-se os seguintes riscos relevantes:
- Identificação do proprietário do imóvel (pessoa física ou jurídica), com vinculação direta aos rendimentos declarados ou eventualmente omitidos;
- Inquilino pessoa física que declare a utilização de imóvel alugado, mas deixe de informar os pagamentos efetuados, ficará sujeito à multa de 20% (vinte por cento), acrescida de juros e demais encargos legais;
- Contratos de locação informais (“contratos de gaveta”) não informados na DIMOB, sujeitando:
a) o proprietário à multa de 75% (setenta e cinco por cento);
b) o inquilino à multa de 20% (vinte por cento); - Inquilino pessoa jurídica que utilize o imóvel como moradia de empregados:
a) obrigatoriedade de classificar o valor como Auxílio-Moradia, com a correspondente retenção do Imposto de Renda na Fonte;
b) não incidência de FGTS quando se tratar de empregado transferido de outra localidade ou do exterior;
c) incidência de FGTS nos casos em que o empregado não se enquadre nas hipóteses de transferência; - Locações atípicas, temporárias ou por temporada, especialmente aquelas com recebimentos realizados via PIX, estarão sujeitas a cruzamento com a e-Financeira, podendo ensejar:
a) multa de 75% (setenta e cinco por cento) ao proprietário;
b) multa de 20% (vinte por cento) ao inquilino, em caso de inconsistências ou omissões identificadas.
IV – DA NOVA TRIBUTAÇÃO A PARTIR DE 2027
Nos termos do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a partir do exercício de 2027, as pessoas físicas que explorem atividade de locação imobiliária poderão ser enquadradas como contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), desde que atendam, cumulativamente, aos seguintes requisitos:
• posse de mais de três imóveis alugados;
• receita bruta anual superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) proveniente de locações.
O ultrapassamento desses limites, ainda que em até 20% (vinte por cento) dentro do próprio exercício, acarretará a obrigatoriedade de recolhimento dos novos tributos, com impacto relevante no planejamento tributário do locador.
V – DA ANÁLISE TÉCNICO-CONTÁBIL
Sob a ótica contábil e fiscal, constata-se um aumento significativo do risco de autuações, especialmente em razão:
• da informalidade contratual;
• da omissão de rendimentos;
• da classificação inadequada das despesas de moradia por pessoas jurídicas;
• da ausência de planejamento tributário por proprietários detentores de múltiplos imóveis.
Observa-se uma tendência de fiscalização contínua, preventiva e orientada por cruzamentos eletrônicos, reduzindo substancialmente a margem para inconsistências não detectadas.
VI – DA CONCLUSÃO
Diante do exposto, conclui-se que:
• a regularização contratual, fiscal e documental das locações é imprescindível;
• a correta entrega das obrigações acessórias, em especial a DIMOB, constitui medida essencial para mitigação de riscos;
• proprietários com múltiplos imóveis devem promover planejamento tributário prévio, visando adequação à nova sistemática do IBS e da CBS;
• pessoas jurídicas locatárias devem revisar seus procedimentos de classificação contábil e de retenções tributárias, a fim de evitar contingências fiscais e trabalhistas.
O presente parecer é emitido com caráter orientativo e preventivo, devendo eventuais situações específicas serem analisadas individualmente, à luz da legislação vigente e das particularidades de cada caso.
Fonte: EP Contábil